Inversión Alternativa: Real Estate y Private Equity

Una visión paralela a la inversión tradicional en Renta Variable.

Uno de los inversores legendarios que más nos ha llamado la atención a mí y a Lorenzo Serratosa, mi socio, ha sido Bill Miller.

La trayectoria de inversión de Miller ha sido la de la inversión directa en Renta Variable, pero desde que montó su gestora Miller Value Funds, abrió el abanico de la inversión alternativa, no sin sentido por cierto, pues estamos en momentos donde otras opciones parecen cobrar sentido.

Estoy hablando de la inversión en Real Estate y Private Equity. Así pues vamos a desarrollar un poco estas dos áreas de inversión.

Empezaremos por,

Private Equity

Lo primero que deberíamos pensar es que la inversión en Private Equity no dista mucho de la valoración de empresas para cuando invertimos en Bolsa al uso. Si bien sí nos ofrece una ventaja considerable: podemos comprar pequeñas empresas, muy pequeñas y con un enfoque muy Contrarian.

Parece contra-intuitivo, pero considerar lo siguiente: si uno vende su negocio y digamos cobra por él 1 millón de euros, a nadie le extrañaría que destinara ese dinero a comprar (invertir) en cinco negocios de su zona que conozca. Pues eso es private equity. La diferencia es que en la industria se entiende por fondo de Private Equity aquellos que los gestores hacen eso mismo por ti.

Ellos, los gestores, invierten en empresas que no cotizan en bolsa, que están infravaloradas y que pueden comprar con un descuento importante respecto de su valor. Además, teniendo el control de la empresa, pueden tomar parte en el proceso de toma de decisiones, y por tanto tratar de influir en el curso del negocio a su favor.

Como véis tiene más que ver con la inversión de origen del Value Investing que con la que proclaman los muchos fondos que hoy se dicen llamar “Value”. El estilo “Franchise” de Buffett también se originó así, y aquella fue la etapa que más rentabilidad le reportaron sus inversiones al famoso oráculo de Omaha.

Al final, los fondos de Private Equity vienen a ser los vehículos que hoy, particulares pueden usar para participar del Activismo. Comprando negocios que por ser pequeños, aportan una prima de riesgo adicional y sus rentabilidades tienden a ser mayores por ello. En general empresas con una relación muy baja entre el precio que pagan los gestores por ellas respecto de su Free Cash Flow u otras métricas, así como buscando múltiplos de crecimiento elevados y ventajas competitivas.

La desventaja es que la liquidez es limitada en esos fondos, y que los límites mínimos de inversión suelen rondar los 100.000 euros. Pero a cambio, un mundo de ventajas si quieres aprovecharte del crecimiento de empresas que por sus circunstancias pueden pasar de ser pequeñas a ser muy grandes, y tu dinero con ella.

Real Estate

En este caso, la cosa no es tan evidente. Nos encontramos ante un mercado que sucumbió hace una década y del que el inversor no se ha recuperado. Si bien, una cosa en la inversión directa, y otra, como ofrece Miller, un vehículo de inversión o Fondo de Real Estate.

En este caso el inversor tiene la ventaja de invertir en negocios inmobiliarios a través de una participación en un fondo de inversión. Tan simple como eso, y tan eficiente. El fondo podrá invertir en inmuebles, oficinas, etcétera para compra y vender o para alquilar y obtener retornos muy razonables.

En este caso, la ventaja resulta la contraria que en el Private Equity: el inversor tendrá liquidez más o menos asegurada, mientras que de hacer inversión directa en el sector inmobiliario su liquidez queda totalmente supeditada a la oferta y demanda de su producto. Estrangulada, por decirlo de otro modo.

Cosas importantes a tener en cuenta:

El tipo de propiedad que usted elige para invertir puede representar la diferencia entre obtener una buena rentabilidad y sufrir una pérdida. En términos generales, la primera decisión que tendrá que hacer es si le interesa una propiedad comercial o una residencial. Del mismo modo, si trata de hacerlo vía Fondos, entonces tendrá que diferenciar entre los unos y los otros.

Si optar por residencial, a continuación, la elección es entre las propiedades ya establecidas o nuevas construcciones – las nuevas construcciones son más arriesgadas y requieren más desembolsos, mientras que las propiedades ya establecidas son más estables y requieren poco en cuanto a mantenimiento.

La siguiente opción es entre propiedades de alquiler o comprar propiedades para venderlas – en general, las propiedades de alquiler son para  inversores que buscan ganancias a largo plazo, mientras que el enfoque de comprar para vender le ofrece la posibilidad de una mayor rentabilidad en el corto plazo, pero esta estrategia viene con un riesgo agregado más alto.

Otra opción es invertir en una propiedad de alquiler de vacaciones, pero esta es más arriesgada, ya que los destinos de vacaciones fluctúan enormemente en términos de popularidad. Lo mismo, ocurre respecto de los fondos de inversión y sus enfoques.

Luego todo se reduce a lo que es la propiedad en sí: pequeña o grande, de alta o baja gama, de lujo o no. Las propiedades de lujo son siempre una buena opción, ya que tienden a ofrecer más seguridad y su exclusividad significa que no están tan expuestas a fluctuaciones del mercado como otros tipos de propiedades.

Como inversor deberás saber de estas cosas antes de embarcarte en una inversión de Real Estate, ya sea mediante inversión directa o a través de Fondos.

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