¿Qué es un REIT y cómo funciona?

01/12/2021

Para algunas personas, la idea de invertir en inmuebles de forma directa puede parecer lejana. El mercado inmobiliario suele ser caro y necesita de una cantidad importante de capital para poder hacer tu primera inversión. Sin embargo, existen opciones alternativas para invertir en inmuebles de forma clara, sencilla y diversificada, como los REITS, que permiten a los inversores tener exposición al mercado inmobiliario sin necesidad de disponer de grandes patrimonios. Repasa toda la información sobre qué es un REIT y cómo funciona esta alternativa.

Definición de REIT

Un fondo de inversión inmobiliaria (REIT o Real Estate Investment Trust) es una empresa que invierte y explota bienes inmuebles. Funcionan de forma muy parecida a los fondos de inversión, en el sentido de que los REIT reúnen el dinero de numerosos inversores para hacer inversiones conjuntas y conseguir una rentabilidad acorde a su perfil de riesgo.

Esta estructura hace posible que los inversores individuales obtengan rentabilidad a través de los dividendos que estos REITS reparten, pero sin tener que sin tener que comprar, gestionar o financiar ninguna propiedad por ellos mismos, simplemente comprando una participación en el REIT.

En España la figura que replica a los REITS anglosajones son las SOCIMIS (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria) y cotizan en las bolsas como cualquier otra acción, por lo que podemos comprar y vender estas participaciones cuando queramos.

Por lo general, los REITs se centran en un sector inmobiliario específico, por ejemplo los edificios de oficinas o la logística. Sin embargo, también hay REIT diversificados que pueden tener diferentes tipos de propiedades, como locales comerciales y residencial.

La mayoría de los REITs funcionan con un modelo de negocio bastante sencillo. El REIT compra el inmueble, lo alquila y cobra un alquiler por las propiedades, y más tarde, distribuye esos ingresos en forma de dividendos a los accionistas.

Tipos de REIT

Existen varias ventajas e inconvenientes de la inversión en bolsa frente a la inversión inmobiliaria. Básicamente, existen tres tipos diferentes de REIT:

  • Los REITs de equity: Son aquellos que compran y gestionan propiedades inmobiliarias directamente.
  • Los REITs hipotecarios: Estos REITS no poseen directamente los inmuebles, sino que prestan dinero a los operadores inmobiliarios, generalmente a través de préstamos. El beneficio se genera por el interés de estos préstamos, pero igualmente se distribuyen vía dividendos.
  • Los REITs híbridos: Que mezclan las estrategias de inversión de los REITs de renta variable y de los REITs hipotecarios.

 Además de estos tres tipos principales, podemos clasificar los REITS por el tipo de inmuebles en los que invierten:

  • REITs especializados en oficinas
  • REITs industriales y logísticos
  • REITs comerciales, que invierten en centros comerciales
  • REITs residenciales
  • REITs de infraestructuras, como presas o torres de telefonía
  • REITs de salud, con residencias u hospitales
  • Otros REITs especializados en categorías de inmuebles diversas, como centros de datos, explotaciones madereras, tierras agrícolas…

 

Cómo se invierte en REITs

Los REIT pueden ser un activo atractivo que considerar para nuestra cartera de inversiones, ya que ofrecen diversificación, un dividendo anual estable y un potencial de crecimiento continuo a lo largo del tiempo.

Vamos a ver algunas de sus ventajas de invertir en REITs:

  • Son fáciles de comprar y vender en bolsa (al menos los de cierto tamaño), ya que la mayoría cotizan en bolsas públicas, lo que hace que sea más fácil invertir en ellos que en bienes inmuebles tradicionales.
  • Los REITs ofrecen una rentabilidad atractiva con un riesgo moderado, y unos ingresos estables.

Y también algunas de las desventajas de invertir en REITS:

  • Al repartir la mayor parte de su flujo de caja en forma de dividendos, un REIT no ofrecerá grandes crecimientos a corto plazo.
  • Además, los dividendos de los REITs tributan, con lo que no podremos diferir el pago de impuestos. Afectando al interés compuesto.

Para invertir en un REIT simplemente debemos dirigirnos a nuestro bróker y seleccionar aquellos REITS que creamos más atractivos, por el tipo de segmento en el que operan, por su resultados o por su estructura.

En España, las SOCIMIS principales son Merlin Properties (BME: MR), Colonial (BME: COL), LAR España (BME: LRE) y Árima (BME: ARM), todas ellas cotizando en el mercado continuo. Pero solo en nuestro país, ya hay más de 70 SOCIMIS cotizando, la mayor parte de ellas en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB / BME Growth)

Aunque los inversores pueden invertir en REIT individuales, a muchos inversores les resultará más fácil invertir en un ETF de REITs. Estos ETF de REITs son una forma económica de invertir en una cartera de REITs diversificada. Un ETF de REIT Hay ETFs de REITs que siguen a los REITs de un país concreto y ETFs que siguen a los REITs de todo el mundo.

Ahora que conoces cómo funcionan las inversiones en REITs y que permiten a los inversores tener exposición a una cartera diversificada de inmuebles que producen rentas, al mismo tiempo que confían en gestores profesionales para seleccionar y gestionar estas propiedades puedes barajar esta alternativa para añadirla a tu cartera.

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