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La Fed quiere enfriar el mercado inmobiliario estadounidense. Esto es lo que se siente

02/05/2022

A mediados de abril, tras meses de una búsqueda de vivienda cada vez más frustrante, Harsh Grewal y su esposa se decidieron por una casa en un suburbio de San Francisco y estaban preparando una oferta, por encima del precio de venta, para tener la oportunidad de superar otras ofertas en uno de los mercados inmobiliarios más calientes del país.

Entonces consultó su teléfono y vio varias alertas, todas ellas anunciando precios reducidos para otras viviendas que habían estado siguiendo. Los Grewals retiraron su oferta y congelaron su búsqueda con la esperanza de que fuera una señal de que el mercado finalmente se estaba enfriando. “Quiero ver a dónde va esto y dónde se asienta el polvo”, dijo Grewal.

Eso es exactamente lo que los responsables de la política de la Reserva Federal esperan ver a medida que suben los tipos de interés para reducir una inflación que lleva 40 años siendo alta.

Una de las patas de su esfuerzo es quitarle calor al mercado de la vivienda, donde los bajos costes de los préstamos introducidos para amortiguar la economía de la pandemia del COVID-19 ayudaron a alimentar un aumento del 35% en los precios de las viviendas en los últimos dos años. Aunque los precios de la vivienda no forman parte de los índices de inflación que sigue la Reserva Federal, sí alimentan otros factores -como los alquileres- que influyen en la inflación.

La subida de los tipos de interés significa que pedir un préstamo para comprar una casa es repentinamente más caro. El rendimiento de la nota del Tesoro a 10 años, referencia de los tipos hipotecarios, ha subido por las expectativas de una rápida subida de tipos de la Fed. El tipo medio de los préstamos hipotecarios a 30 años es ahora del 5,37%, más de dos puntos porcentuales desde que empezó el año, según la Asociación de Banqueros Hipotecarios.

Por lo tanto, los compradores de una vivienda típica existente, que se vendía a 375.000 dólares en marzo, pagarán 440 dólares más cada mes de lo que habrían pagado en diciembre, si dieran un 20% de entrada y pidieran el resto a un tipo fijo a 30 años.

El aumento de los tipos de interés es la causa de la mayor parte. Mientras tanto, la inflación también está haciendo subir las facturas de los comestibles y los costes de la gasolina.

“El mercado de la vivienda está definitivamente fuera de control”, dijo el gobernador de la Reserva Federal, Christopher Waller, quien contó el mes pasado cómo vendió su casa en San Luis a un comprador que pagó todo en efectivo y sin inspección. “Veremos cómo los tipos de interés empiezan a enfriar las cosas en el futuro”.

‘UN PUNTO DE INFLEXIÓN’

La última vez que los tipos hipotecarios subieron tan rápido fue en la primavera de 1994. Las ventas totales de viviendas cayeron un 20% cuando la Fed subió los tipos, y el crecimiento de los precios de las viviendas se ralentizó.

Los economistas pronostican una caída de las ventas y una ralentización del crecimiento de los precios también esta vez, quizás hasta una tasa anual de aproximadamente el 5% a finales de año.

Pero un conjunto de factores sin precedentes, entre los que se encuentran un stock de viviendas en mínimos históricos, un ahorro de los hogares inusualmente alto, un mercado laboral extremadamente ajustado y una mayor movilidad de los trabajadores, están creando corrientes cruzadas que podrían desviar esta previsión.

Según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, en marzo las ventas de viviendas de segunda mano fueron las más bajas en casi dos años. Las solicitudes de hipotecas también han bajado.

Las caídas del precio de las listas como las que notaron los Grewals son más comunes, representando el 13% de las casas en venta en las cuatro semanas desde mediados de marzo hasta mediados de abril, según la empresa inmobiliaria Redfin, frente al 9% de un año antes.

Al mismo tiempo, las solicitudes de hipotecas se mantienen por encima de los niveles anteriores al COVID, y los precios de la vivienda alcanzaron un récord, ya que las casas fueron arrebatadas normalmente en los 17 días siguientes a su publicación.

Parte de esto podría ser un esfuerzo de última hora de los compradores, en particular los que tienen financiación preaprobada, que se apresuran a comprar casas antes de que los tipos suban aún más.

Según Nicole Bachaud, economista de Zillow, “en los próximos dos meses las cosas se van a calentar hasta que lleguemos a un punto de inflexión”, probablemente este verano.

¿ESTA VEZ ES DIFERENTE?

La correlación entre el crecimiento del precio de la vivienda y los tipos de interés hipotecarios, aunque sigue siendo fuerte, ha ido disminuyendo a lo largo de los últimos 20 años, dijo Anne Thompson, profesora e investigadora científica del MIT que recientemente fue coautora de un artículo con Robert Shiller, de la Universidad de Yale, en el que se argumenta que el aumento de los precios no parece reflejar una burbuja.

“Yo ni siquiera lo llamaría necesariamente un enfriamiento, sino un aplanamiento de las tasas de apreciación, pero no este año porque todavía hay tipos de interés relativamente bajos”, dijo Thompson, señalando que los tipos hipotecarios han sido históricamente mucho más altos.

Muchos mercados regionales siguen siendo muy atractivos, sobre todo en el sur, ayudados por la mayor flexibilidad de los compradores en cuanto al lugar de trabajo, así como por los fuertes aumentos salariales en medio de la escasez de trabajadores.

Estos factores también pueden impulsar las ventas de viviendas, incluso si los tipos más altos restan algo de fuerza a las subidas de precios.

Rob Lubow, de 35 años, y su marido trabajaban a distancia desde su apartamento de alquiler de dos dormitorios en Austin (Texas) hasta que, a finales del año pasado, la empresa de Lubow empezó a llamar a los empleados para que volvieran a la oficina.

En enero, Lubow empezó a buscar un nuevo empleo que le permitiera trabajar desde casa de forma permanente. Un mes más tarde ya tenía uno, y un aumento de sueldo del 35%.

Los precios de las viviendas de Austin habían subido muy por encima de su alcance máximo de 300.000 dólares. El precio medio de la vivienda era de 624.000 dólares en marzo, frente a los 415.000 dólares de dos años antes, según datos del Consejo de Agentes Inmobiliarios de Austin.

Sus trabajos remotos implicaban movilidad, así que el mes pasado compraron una casa de tres habitaciones en Kingston, Nueva York, por poco menos de su presupuesto. El precio medio de la vivienda allí es de 280.000 dólares, según Redfin, un aumento de casi el 20% desde el año pasado.

“Si la gente responde al encarecimiento de la vivienda mudándose a lugares más asequibles, eso podría provocar más ventas de casas”, dijo el economista jefe de Redfin, Daryl Fairweather.

INSANA

El bajo inventario récord de los últimos dos años también significa que hay mucha demanda reprimida, en particular entre los millennials listos para establecer un hogar, cuya proporción de compras ha estado creciendo. Pero esto choca con los Boomers, desanimados por el aumento de los costes de la vivienda alternativa, que se quedan y mantienen fuera del mercado las casas más grandes deseadas por los más jóvenes en un momento en el que se construyen muy pocas viviendas nuevas.

Mientras tanto, los datos del grupo de agentes inmobiliarios muestran que el porcentaje de ventas en efectivo fue el mayor en casi ocho años en marzo, una señal de que la oferta está siendo absorbida por inversores institucionales o compradores de segundas viviendas.

Mike Wang, de 33 años, trabaja en un fabricante de vitaminas y alquila un apartamento en Los Ángeles. Ha tenido varios ascensos y ahora gana un 50% más que hace tres años. “Incluso ganando más dinero del que podía esperar cuando tenía veintitantos años, el precio de la vivienda lo ha superado con creces, lo cual, cuando pienso en ello, es una locura”.

Así que Wang dice que no ve más remedio que esperar con la esperanza de que los precios se ralenticen como se prevé y pueda recuperar lo suficiente para comprar una casa dentro de unos años.

Con tanta gente de su edad queriendo comprar casas, y con tan pocas viviendas construidas, no está convencido de que vaya a suceder así.

“Habiendo sido sorprendido en el pasado, no me sorprendería ver que las cosas se apartan de las previsiones de los analistas”, dijo Wang.

Reuters. Traduce Serenity Markets

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